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买房必看:年底购房新“套路”,朋友圈中工抵

作者: 文学驿站 发布时间: 2019年12月31日 06:21:32

近期,楼市下行,除了特价房、精装变毛坯等优惠手段以外,中介、售楼处等渠道也在朋友圈中发布了部分项目的工抵房源信息。这些工抵房与售楼处所售房源相比,价格要更有优惠。如果户型地段合适,购房者难免会有些心动。但是看似优惠的工抵房真的能出手吗?

买房必看:年底购房新“套路”,朋友圈中工抵

(青岛新闻“亮嫚问答”社群中对工抵房的讨论)

走近工抵房:何为工抵房?

在社群中,部分网友表现出对工抵房有所关注,并且同样担心购买工抵房有无风险。所以最重要的是我们要了解何为工抵房?工抵房即工程抵账房,是开发商与工程方等项目开发建设相关公司之间抵扣款项的一种结算方式。部分开发商为了项目的后续开发,减少目前现金流的支出,将该房地产项目中尚未出售房屋的全部或部分产权抵押给其他公司。特别是临近年底,开发商需要结算各种费用,所以这个时间段工抵房尤为普遍。

套路与陷阱:工抵房能不能买?

首先政府有关部门没有明文规定开发商不得售卖抵押房,所以开发商售卖抵押楼盘的行为是合法的。一般来说,只要手续齐全,有正式的网签购房合同,且开发商撤销对房子的抵押,这套工抵房就不存在任何问题,是可以正常买卖的。

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但不是所有的工抵房售卖时都有正常的流程。假如在项目开发过程中,开发商资金链短缺,开发商一般会延迟解除工抵房的抵押状态。这就表明,如果你购买了该项目的工抵房,但开发商却没有撤押,便无法进行后续网签和过户。最终就是交了钱房子也不是你的。

一等再等:工抵房手续办理时间长?

另外工抵房还存在其他风险。在楼盘开发时,一般是由工程方先行垫资,建设到一定程度,开发商才会按照合同规定结算。但是抵房子结算远比单纯的货币结算麻烦的多。比如一套房子抵账200万,但是实际需要结算的工程款只有100万,剩余100万需要工程方干完相应金额工程后需要等到开发商与工程方之间约定的结算周期或者结算日才可以结算。如果清算后还有余额,便需要等到下一个周期。在没有结清抵账款时,该类房子一旦销售,只有在理清债务、债权关系后才可以办理后续手续,而购房者并不清楚,所以对于购房者来说就是遥遥无期的等待。

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一个工程方一般承包多个项目,所以手中的工抵房不在少数。但是工程方也需要保证自身的现金流,所以楼市下行时,工程方也会把房子抵给下属的外包公司、供货方、装修公司等,一套房子可能存在二次、三次甚至多次的转手,关系比较复杂,不着边际。

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(中介工抵房信息)

低于市场价:工抵房的价格是真实的吗?

许多购房者发现工抵房的价格普遍低于市场价,与同项目正常销售的商品房也有一定的价格差。所以不禁想问,工抵房的价格为何会差这么多钱?

因为开发商在工程期间结算时一般按照抵房时的市场价格进行抵账并签订协议,在2-3年工程交工后,开发商与工程方清算债务,即使市场房价已经翻一倍,工抵房也需要按照协议价格进行抵账。所以等到后期工程方通过中介所出售的房源价格可能会比市场价要低一些,这也就是部分购房者口中的可捡漏的房源。

低价格工抵房有风险吗?

这些房源会存在一些问题:第一,许多工抵房需要全款,这是为了避免后续贷款打入开发商对公账户。第二,手续复杂,不同于普通商品房的认购协议,工抵房一般需要三方协议。第三,房源位置一般比较差,开发商一般不会把位置好的房源作为工抵房,工抵房的位置集中在顶层和底层。

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(龙湖工抵房宣传)

工抵房不是真“工抵”?

另外,目前还有某些工抵房并不是真正意义上的“工抵”,只是售楼处某些优惠或者降价房源不敢明目张胆出售便借用工抵房名义对外出售,所以工抵房的性质需细细分辨。

避免入坑:工抵房该如何买?

不是所有的工抵房都不能买,只是购买工抵房要比购买普通商品房更要谨慎。小编在此提醒购房者,购买工抵房需要确认这几项:

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